Par acte authentique, une société acquiert l'usufruit d'un ensemble immobilier et paye les droits d'enregistrement correspondants. Elle donne les locaux à bail commercial, le contrat prévoyant une franchise de loyers d'un an en contrepartie de la réalisation de travaux de rénovation par la société preneuse. En raison de l'ampleur de ces travaux, la société usufruitière prend l'engagement de remettre à l'état neuf le bien immobilier dans un acte authentique complémentaire. Elle s’en prévaut auprès de l'administration fiscale pour bénéficier de l'exonération des droits d'enregistrement prévue par l'article 1594-0 G du CGI ; cette dernière rejette sa demande en restitution des droits d’enregistrement initialement acquittés. La cour d’appel est du même avis : selon elle, les conditions du bénéfice de l'exonération ne sont pas remplies dès lors que la société acquéreuse ne peut justifier de la réalisation par ses soins des travaux mentionnés à l'acte d'engagement qu'elle a souscrit postérieurement à l'acquisition de l'immeuble.
Censure de la Cour de cassation, qui juge que l'exonération des droits d'enregistrement prévue par les dispositions précitées est acquise dès lors que l'acquéreur assujetti à la TVA prend l'engagement d'effectuer les travaux de remise à neuf de l'immeuble dans un délai de quatre ans à compter de l'acte d'acquisition et que cette exonération ne peut être remise en cause qu'à défaut de justification de leur réalisation à l'expiration de ce délai.
Caroline BARDE
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Urbanisme Construction n° 44960
