Selon les résultats de l’observatoire des charges de copropriété effectué par MeilleureCopro, en 2018, le montant des charges de copropriété a augmenté de 3,1 % par rapport à l’année précédente.
Une forte disparité entre Paris et la Province
La ville de Paris est moins impactée par la hausse (+0,3 %) que les villes de province (+4,4 %). En cause, la base des charges fixes qui est déjà très élevée dans la capitale et la présence d’une plus forte concurrence lors des appels d’offres pour des changements de prestataires, ce qui tire les prix à la baisse.
La moyenne nationale s’élève à 25,8 €/m2, avec un record affiché dans la capitale de 40,4 €/m2. Viennent ensuite Nice (32,6 €/m2), Lille (25,7 €/m2) et Marseille (24,9 €/m2).
Ce qui conditionne le prix des charges
La taille : plus une copropriété comporte un nombre de lots important, plus elle possède d’équipements (gardien, piscine) et plus les charges sont élevées. Les copropriétés de moins de 49 lots ont un prix moyen de 21€/m2/an, celles de 50 à 100 lots se situent à 26 €/m2/an et celles de plus de 101 lots atteignent 29€/m2/an.
L’âge : pour les copropriétés construites avant 1958, les charges sont plus faibles (23 €/m2/an) car, à l'époque, il existait moins d’équipements (ascenseur, gardien, chauffage collectif). Ces charges ont atteint un pic entre 1959 et 1974 en raison de la mauvaise qualité des matériaux d’isolation et de la mise en place du chauffage collectif qui ont fait grimper la facture à 31 €/m2/an. Le montant des charges des immeubles construits après 1975 a fait baisser les charges à 25 €/m2/an pour les raisons inverses.
Les équipements : le chauffage collectif, les gardiens et les ascenseurs sont déterminants dans le montant des charges. A Paris et à Nice, où ces trois équipements sont très présents dans les copropriétés, les charges sont beaucoup plus élevées que dans les petites échoppes bordelaises, par exemple.
Plusieurs facteurs justifient cette hausse
L’assurance : l’explosion des sinistres (+20 % de déclaration de dégâts des eaux en 2018) a fait grimper le montant des indemnisations de 1,3 milliards d’euros en 2017 à 1,7 milliards en 2018. Ce qui a eu pour conséquence d’augmenter le montant des assurances multirisques habitation et donc celui des charges de copropriété.
Le syndic : La hausse des honoraires de syndic participe également à l’augmentation générale des charges. Certains syndics ont tendance à augmenter leur rémunération sur les petites copropriétés qui sont chronophages pour un nombre de lots réduit.
A noter : cette hausse a été deux fois plus importante à Lyon (+20,6 %) qu’à Paris (+10,2 %) en 2018.
Le chauffage : Les variations de températures influent également sur l’évolution des charges de copropriété. La hausse des besoins de chauffage sur les périodes de chauffe entre 2017 et 2018 ont été moindres à Paris qu’en région « Cela s'explique par un hiver très doux en Ile-de-France qui a permis de limiter la hausse des charges », estime Edouard-Jean Clouet, président de MeilleureCopro. Ce poste de charges devrait encore augmenter en 2019, une hausse de 22 % de la taxe sur le gaz étant envisagée cette année.
Angeline DOUDOUX
