Au cours de leur vie commune, deux concubins font édifier une maison. Ils financent la construction au moyen de plusieurs prêts. Ils se séparent quelques années plus tard. La maison ayant été édifiée sur le terrain de la concubine, elle est devenue sa propriété par voie d’accession. N’ayant aucun droit sur la maison, le concubin réclame à sa compagne le remboursement des échéances des prêts. Il fonde son action sur l’article 555 du Code civil qui prévoit que lorsque le propriétaire d’un terrain devient propriétaire de la construction par voie d’accession, il doit, à son choix, rembourser au « tiers constructeur » soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main d’œuvre, sauf convention particulière réglant le sort de la construction.
La cour d’appel fait droit à sa demande.
La concubine conteste la décision. Elle estime que l’indemnisation de celui qui a concouru à la construction d’un ouvrage sur le terrain d’autrui est subordonnée au caractère exclusif de sa participation.
Argument rejeté par la Cour de cassation. En l’absence de convention particulière réglant le sort de la construction, l’article 555 du Code civil a vocation à régir les rapports entre les concubins. L’indemnisation du concubin qui a concouru à la construction d’un ouvrage sur le terrain de sa compagne n’est pas subordonnée au caractère exclusif de sa participation.
A noter : il est admis que lorsqu’un concubin a financé la construction d’une maison sur un terrain appartenant à son partenaire devenu propriétaire de la construction en vertu de la théorie de l’accession, il peut obtenir la restitution des fonds versés à cette fin en application de l’article 555 du Code civil, s’il n’existe pas entre eux une convention réglant le sort de la construction (Cass. 3e civ. 2-10-2002 n° 01-00.002, construction financée intégralement par le concubin en l’espèce).
Quid du concubin qui n’a assumé qu’une partie du coût des travaux ? Jusqu’ici, la réponse n’était pas évidente comme en témoignent quelques décisions divergentes de cours d’appel. Par exemple, la cour de Pau a refusé toute indemnisation à un concubin qui n’avait pas participé seul à l’édification de la construction et n’avait payé qu’une faible partie des matériaux (CA Pau 31-1-2011 n° 08/04582). Trois semaines avant, la cour d’appel d’Orléans avait tranché dans le sens contraire (CA Orléans 10-1-2011 n° 09/02840). C’est cette dernière solution que la Cour de cassation valide.
Fabienne de BEAUFORT
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Patrimoine n° 757
