Lors de la vente d’un chalet, l’architecte du vendeur remet à l’acheteur les plans et documents administratifs relatifs à des travaux qu’il a réalisés antérieurement à la vente. Il atteste que le chalet est conforme au dernier permis de construire obtenu. Les acheteurs soutiennent qu’il leur a été dissimulé que l’aménagement du sous-sol en espace d’habitation a été réalisé sans autorisation d’urbanisme. Ils assignent le vendeur sur le fondement du dol et le notaire pour manquement à son devoir de conseil.
La cour d’appel de Paris exclut la responsabilité du notaire en retenant qu’il ne peut lui être reproché, en présence de l’attestation précise et circonstanciée remise par l’homme de l’art, d’avoir manqué à son devoir de conseil.
Elle rejette la demande de condamnation du vendeur au motif que rien n’indique qu’il avait connaissance des informations fallacieuses données par l’architecte.
La Cour de cassation confirme la solution à l’encontre du notaire mais censure la décision à propos du vendeur en jugeant que les manœuvres dolosives du représentant du vendeur, qui n’est pas un tiers au contrat, engagent la responsabilité de celui-ci.
A noter : Avant la réforme du droit des contrats, le dol n’était une cause de nullité de l'acte que s’il émanait de l’une des parties à l’acte (C. civ. art. 1116 ancien). Toutefois, la jurisprudence admettait que le contractant engageait sa responsabilité en cas de dol commis par son représentant (Cass. com. 13-6-1995 n° 93-17.409 : RJDA 12/95 no 1404 ; Cass. com. 18-6-2002 n° 00-16.629 : RJDA 12/02 n° 1223), par un mandataire (Cass. 3e civ. 29-4-1998 no 96-17.540 : RJDA 7/98 no 825) ou par un gérant d’affaires (Cass. 1e civ. 7-7-1960 : Bull. civ. I no 371). Quant au dol commis par un tiers, les juges excluaient la nullité sauf s’il était possible de faire état d’une collusion frauduleuse entre le tiers et le contractant (Cass. com. 16-12-2008 n° 08-12.946). L’arrêt commenté est rendu au visa de l’ancien article 1116 du Code civil et applique la jurisprudence selon laquelle le dol commis par son représentant engage la responsabilité du vendeur représenté, peu important que celui-ci ait ou non connaissance des manœuvres. La condition d’une collusion frauduleuse ne s’appliquait en effet qu’entre le vendeur et un tiers. Le nouvel article 1138 du Code civil consacre les jurisprudences antérieures et dispose désormais que le dol est constitué s'il émane du représentant, gérant d'affaires, préposé ou porte-fort du contractant, et d’un tiers de connivence.
Séverine JAILLOT
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