Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un terrain indiquant l’intention de l’acquéreur de construire un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel sur ce terrain mentionne si le descriptif de ce terrain résulte d’un bornage (C. urb. art. L 115-4, al. 1, anciennement art. L 111-5-3, al. 1).
Si le terrain est situé dans un lotissement, issu d’une division effectuée à l’intérieur d’une zone d'aménagement concerté (ZAC) ou issu d’un remembrement réalisé par une association foncière urbaine (AFU), la mention du descriptif du terrain résultant du bornage doit figurer dans la promesse ou le contrat (C. urb. art. L 115-4, al. 2, anciennement art. L 111-5-3, al. 1).
Si l’une ou l’autre des mentions prescrites fait défaut, l’acquéreur peut agir en nullité de la vente pendant un mois à compter de la signature de l’acte authentique de vente (C. urb. art. L 115-5, anciennement art. L 111-5-3, al. 2).
L'acquéreur d'un lot de lotissement destiné à la construction d'une maison individuelle prétend, une fois la vente signée, que la superficie de la parcelle serait en réalité inférieure de plusieurs mètres carrés. Il demande en justice la nullité de la vente pour violation des dispositions de l'article L 111-5-3 du Code de l'urbanisme, le terrain n'ayant pas été borné.
La demande est rejetée tant en appel que devant la Cour de cassation. L'acte de vente comporte une mention « bornage » précisant que, conformément à l'article L 111-5-3 du Code de l'urbanisme, le vendeur déclare que le descriptif du terrain résulte d'un piquetage. En outre, les documents d'arpentage et de piquetage sont annexés à l'acte, lequel décrit bien les limites du terrain.
A noter : le terrain concerné provenait de la division d'une propriété partiellement bâtie d'une plus grande contenance. Dès lors, sa vente exigeait l'établissement d'un document d'arpentage, conformément aux règles de publicité foncière (Décret 55-22 du 4-1-1955 art. 7, al. 2 ; Décret 55-1350 du 14-10-1955 art. 19 et 27 ; voir également M. Suquet-Cozic, Comment publier une division de parcelle depuis l'informatisation des documents d'arpentage ? : BPIM 2/15 inf. 84).
D'un point de vue strictement juridique, il est évident qu'un document d'arpentage et le piquetage réalisé à cette occasion ne possèdent pas le caractère contradictoire du bornage, qui suppose l'accord des propriétaires des parcelles concernées. Mais ce caractère contradictoire suscite en même temps une redoutable difficulté pratique : obtenir cet accord n'est pas toujours facile et, en cas de refus d'un des voisins, le propriétaire devra obtenir une décision de justice, avec la perte de temps et d'argent qui en résulte... Un auteur en avait logiquement déduit que le bornage visé par l'article L 111-5-3 du Code de l'urbanisme ne pouvait pas être le bornage contradictoire prévu par l'article 646 du Code civil dès lors que la parcelle vendue n'est pas contiguë à la limite périmétrale de l'opération de lotissement. En revanche, un bornage contradictoire s'imposerait pour un lot situé à la frontière du périmètre du lotissement (S. Pérignon, Le bornage des terrains à bâtir : Defrénois 2002 art. 37462). Reste que dans l'affaire rapportée, l'on semble bien être en présence d'un lotissement « unilot », lequel relèverait par nature, si l'on suit le raisonnement de cet auteur, d'un bornage contradictoire.
Dans ces conditions, l'interprétation souple de l'exigence du bornage retenue ici par les juges nous paraît bienvenue. Certains objecteront sans doute que le texte de l'article L 111-5-3 du Code de l'urbanisme (désormais art. L 115-4 et L 115-5) devrait être interprété strictement au regard de son objectif de protection de l'acquéreur. Mais celle-ci ne semble pas avoir été sacrifiée au cas particulier, les juges s'étant fondés, non sur le simple piquetage, mais sur un ensemble d'éléments dont l'annexion des documents d'arpentage et de piquetage à l'acte et la présence dans ce dernier d'une mention spécifique sur les limites du terrain.
Emmanuel de LOTH
Pour en savoir plus sur la vente de terrain à bâtir : voir Mémento Vente immobilière nos 18002 s.
