Une promesse unilatérale de vente portant sur une parcelle de terrain est signée. Cette promesse est consentie pour 4 ans à compter du 1er novembre 1971, durée tacitement prorogée et prenant fin un an après la mise en service d’une rocade à proximité de la parcelle, dont le principe de la construction était acquis.
En 2011, le vendeur (promettant) indique à l’acheteur (bénéficiaire) qu’il considère la promesse de vente comme caduque.
En 2016, l’acheteur lève l’option, dans le délai prévu par la promesse, la rocade devant être ouverte à la circulation.
Sans réponse du vendeur, l’acheteur l’assigne aux fins de transfert de propriété de la parcelle et de condamnation au paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence énonce que la révocation de la promesse par le vendeur pendant le temps laissé à l’acheteur pour opter ne peut empêcher la formation du contrat promis, mais qu’il n’est pas possible en pareil cas d’ordonner la réalisation forcée de la vente, s’agissant d’une obligation de faire ne se résolvant qu’en dommages-intérêts.
Cassation : depuis une décision du 23 juin 2021 (Cass. 3e civ. 23-6-2021 n° 20-17.554 FS-PB), le vendeur s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de la promesse, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire. La Cour de cassation précise par ailleurs que la vileté du prix s’apprécie à la date de la promesse et non à celle de la levée d’option.
A noter :
Depuis le 1er octobre 2016, la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis (C. civ. art. 1124, al. 2). Le contrat étant formé par la levée d'option malgré la révocation exprimée par le promettant, le bénéficiaire peut agir en exécution forcée de la vente. Le bénéficiaire peut également, si le promettant se refuse à réitérer la vente, agir en résolution de la promesse et solliciter des dommages et intérêts.
Avant la réforme du droit des obligations, il était jugé, au contraire, que la « rétractation » du promettant avant la levée d'option empêchait la rencontre des volontés et mettait obstacle à la formation de la vente, dont la réalisation forcée ne pouvait plus être judiciairement demandée (Cass. 3e civ. 12-6-2013 n° 12-19.105 ; CE 2-4-2015 n° 364539).
Revenant sur cette jurisprudence, la Haute Juridiction a jugé que la rétractation du promettant n'empêche pas la formation de la vente, même pour une promesse antérieure à 2016 (Cass. 3e civ. 23-6-2021 n° 20-17.554 FS-PBI : BPIM 4/21 inf. 264 ; Cass. 3e civ. 20-10-2021 n° 20-18.514 FS-B : BPIM 6/21 inf. 384 ; Cass. com. 15-3-2023 n° 21-20.399 FS-B : BPIM 3/23 inf. 203, pour la chambre commerciale qui s'aligne sur la chambre civile).
L’arrêt commenté applique de nouveau cette jurisprudence pour une promesse unilatérale de vente signée en 1971, tout en reprochant à la cour d'appel de s'être conformée à l’état de la jurisprudence à la date du prononcé de son arrêt.
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